Comprar a primeira casa é um grande passo, mas quando chega a altura de pedir crédito à habitação, há um obstáculo que pode deitar os planos por terra: o dinheiro necessário para a entrada.
Se tens entre 18 e 35 anos, então existe uma boa notícia para ti: podes conseguir um crédito habitação jovem com 100% de financiamento, através da Garantia Pública do Estado.
Na prática, esta medida permite-te comprar a tua primeira habitação sem teres de dar a entrada habitual de 10%. Mas atenção: o banco não é obrigado a emprestar-te a totalidade do valor e há despesas que continuas a ter de suportar.
Neste artigo, entende como funciona o financiamento a 100%, quem pode beneficiar da Garantia Pública, quais os requisitos e o que deves saber antes de avançar.
Tabela de conteúdos
O que é a Garantia Pública no Crédito Habitação Jovem?
A Garantia Pública é uma medida do Estado que facilita o acesso ao crédito à habitação para jovens até aos 35 anos.
Na prática, o Estado funciona como fiador de uma parte do empréstimo, até ao limite de 15% do valor da transação do imóvel. Deste modo, os bancos concedem financiamento entre 85% e 100% do valor da transação, em vez de ficarem limitados às condições habituais de financiamento.
A garantia tem uma duração máxima de 10 anos, contados a partir da celebração do contrato de crédito.
Atenção: o Estado não te oferece o dinheiro da entrada nem paga uma parte da casa por ti, tu é que continuas a ser responsável pelo pagamento integral do empréstimo.
Se deixares de pagar e o Estado tiver de assumir algum valor perante o banco, poderás ficar com uma dívida ao próprio Estado.
Como funciona o Crédito Habitação Jovem com 100% de Financiamento?
Num cenário normal, os bancos financiam até 90% do valor de uma habitação própria e permanente, tendo em conta o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Ou seja, precisas de ter poupanças para pagar a parte que o banco não financia.
Com a Garantia Pública, o banco pode financiar até 100% do valor da casa, desde que tenhas capacidade financeira para pagar o empréstimo e que cumpras com os requisitos para beneficiares da medida.
Para entenderes melhor, vê o exemplo da tabela a seguir.
| Crédito a 90% | Crédito Jovem a 100% | |
| Preço da casa | 200.000€ | 200.000€ |
| O banco empresta | 180.000€ | 200.000€ |
| Entrada que precisas ter | 20.000€ | 0€ |
Exemplo ilustrativo, sujeito à aprovação do banco e às restantes condições de financiamento.
No entanto, precisas de ter em conta que precisas de ter dinheiro para despesas como a escritura, as obras ou impostos.
Além disso, é preciso esclarecer que o financiamento a 100% não significa uma casa gratuita nem prestações mais baixas. Quanto maior for o montante do empréstimo, maior é o valor que pagas de juros.
Quem pode beneficiar do Crédito Habitação Jovem com Garantia Pública?
Para beneficiar deste apoio, tens de cumprir com estes requisitos:
- Ter entre 18 e 35 anos, inclusive;
- Ter domicílio fiscal em Portugal;
- Não ser proprietário de um imóvel destinado a habitação;
- Não ter beneficiado anteriormente da Garantia Pública;
- Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS;
- Ter a situação fiscal e contributiva regularizada;
- Comprar a primeira habitação própria e permanente.
E se comprar casa com outra pessoa?
Se comprares casa em conjunto, todos os compradores têm de ser titulares do contrato de crédito e cumprir individualmente os requisitos de acesso à Garantia Pública.
Por exemplo, se tiveres 30 anos, mas comprares casa com alguém de 38 anos, não podem beneficiar deste regime em conjunto.
Que casas estão abrangidas pela Garantia Pública?
O crédito habitação jovem com Garantia Pública destina-se à compra da primeira habitação própria e permanente.
Atualmente, o limite do valor da transação do imóvel é de 450.000€.
Esta medida não abrange empréstimos destinados à construção ou realização de obras, nem contratos de locação financeira imobiliária.
E se a avaliação bancária for inferior ao preço de compra?
Este é um dos pormenores mais importantes antes de assinares um contrato-promessa de compra e venda.
Para efeitos da garantia, considera-se o menor valor entre o preço de aquisição da casa e o valor da avaliação bancária.
Imagina que queres comprar uma casa por 200.000€, mas o banco avalia-a em 185.000€. Mesmo que aceite financiar 100% do valor do empréstimo, isso não significa que vá emprestar-te os 200.000€ pedidos.
Neste exemplo, poderás precisar de 15.000€ de capitais próprios para pagar a diferença entre o preço de compra e a avaliação. Por isso, nunca deves partir do princípio de que o financiamento a 100% elimina todas as necessidades de poupança.
Os bancos são obrigados a aprovar o financiamento a 100%?
Não, pois o banco continua a avaliar a tua capacidade para pagar o empréstimo, tal como acontece em qualquer outro crédito à habitação.
Entre os fatores analisados estão:
- Os teus rendimentos e a estabilidade profissional;
- A taxa de esforço;
- Os créditos que já tens;
- O histórico de pagamentos;
- O valor da avaliação do imóvel;
- O cumprimento das regras de concessão de crédito.
Além disso, cada instituição pode definir os seus critérios comerciais e de risco.
Por isso, mesmo que cumpras os requisitos da Garantia Pública, o banco pode recusar o financiamento ou propor um valor inferior ao solicitado.
Quais são os bancos que fazem Crédito Habitação Jovem a 100%?
A Garantia Pública está disponível nas instituições de crédito e sociedades financeiras que aderiram ao respetivo protocolo, o que não impossibilita de recusarem empréstimos a 100%.
Antes de escolheres um banco, aconselho-te a comparar várias propostas, incluindo:
- TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): compara o custo anual do crédito, incluindo juros e outros encargos considerados no seu cálculo;
- MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): montante total que pagarás pelo empréstimo, de acordo com as condições apresentadas;
- Spread e tipo de taxa de juro: influenciam o valor das prestações;
- Seguros e produtos associados: podem alterar significativamente o custo final;
- Comissões e despesas iniciais: representam valores que poderás ter de suportar antes ou durante a contratação.
Para comparar propostas e perceber quais se adequam à tua situação financeira, podes e deves contar com a ajuda de um intermediário de crédito.
É possível comprar casa sem ter poupanças?
O crédito habitação jovem com 100% de financiamento permite dispensar a entrada inicial em determinadas condições, mas isso não significa que possas comprar casa sem qualquer dinheiro de parte.
Algumas despesas, como a avaliação bancária, os seguros, os custos de escritura e registo e as comissões bancárias aplicáveis, não são cobertas pelo empréstimo.
Se tens até 35 anos, à partida terás acesso à isenção de IMT e Imposto de Selo. Contudo, se isso não acontecer, são outras duas despesas que terás de suportar.
Mesmo com financiamento a 100%, procura manter um fundo de emergência para despesas imprevistas, reparações e eventuais alterações no teu rendimento, e não as esgotes na compra de uma casa.
Até quando é possível pedir Crédito Habitação Jovem com Garantia Pública?
De acordo com a legislação atualmente em vigor, os contratos de crédito com Garantia Pública devem ser celebrados até 31 de dezembro de 2026.
A Garantia Pública vai continuar em 2027?
A proposta do Governo é manter a Garantia Pública para a compra da primeira habitação em 2027. No entanto, tudo depende da aprovação do Orçamento do Estado para 2027.
Posso transferir o crédito habitação com Garantia Pública para outro banco?
Sim, é possível, desde que o banco para o qual queres transferir o empréstimo tenha aderido ao protocolo oficial.
Além disso, terás de continuar a cumprir com todos os requisitos da Garantia Pública (ter até 35 anos, ser a primeira habitação própria e permanente, entre outros).
Em que situações termina a Garantia Pública?
Por norma, a Garantia Pública termina ao fim de 10 anos ou antes, em situações como extinção da dívida ou venda do imóvel, nas condições legalmente estabelecidas.
A existência da garantia não te impede de amortizar o empréstimo ou renegociar as condições de pagamento.
Qual é a legislação do Crédito Habitação Jovem com 100% de financiamento?
Se quiseres consultar as regras oficiais, estes são os principais diplomas:
- Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho: estabelece o regime da Garantia Pública, com as alterações posteriores;
- Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro: regulamenta o funcionamento do da medida;
- Decreto-Lei n.º 24/2025, de 19 de março: alarga o regime a sociedades financeiras habilitadas;
- Portaria n.º 187/2025/1, de 15 de abril: altera a regulamentação.
Comprar ou não a primeira casa com Crédito Habitação Jovem?
Se estás a pensar comprar casa, não olhes apenas para o valor que o banco te pode emprestar, compara as propostas e percebe quanto vais pagar todos os meses e ao longo do contrato.
Um crédito habitação jovem com financiamento a 100% pode ser uma ajuda importante, sobretudo se ainda não conseguiste juntar o dinheiro da entrada. Porém, continua a ser uma responsabilidade financeira que te vai acompanhar durante muitos anos.
E se precisares de ajuda para perceber quais são as tuas opções, podes contar com o Jorge Silva, consultor de crédito na Credível*.
O Jorge pode ajudar-te a analisar a tua situação, comparar propostas de crédito à habitação e esclarecer as dúvidas sobre o processo de financiamento.
Queres saber se podes beneficiar da Garantia Pública e quais as condições de financiamento disponíveis para ti?
Preenche o formulário abaixo para entrares em contacto com o Jorge Silva. O serviço de intermediação de crédito é gratuito para ti.
*A Credível, denominada GNPDS, Lda., com o NIPC 514862947, é um intermediário de crédito vinculado, registado no Banco de Portugal sob o n.º 0002663.
Nota: Este artigo tem caráter informativo e não substitui a consulta da legislação, das condições contratuais nem o aconselhamento de profissionais habilitados. As condições e a aprovação do crédito dependem da análise de cada instituição.
Perguntas Frequentes sobre Crédito Habitação Jovem
É possível comprar casa sem entrada até aos 35 anos?
Sim, através da Garantia Pública do Estado, na compra da primeira habitação própria e permanente. Contudo, é necessário cumprir os requisitos legais e obter a aprovação do banco.
Qual é o valor máximo de uma casa com Garantia Pública?
Atualmente, o valor do imóvel não pode ultrapassar os 450.000 €. Para efeitos de financiamento, considera-se o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Se a avaliação for inferior ao preço, poderás precisar de poupanças para pagar a diferença.
Posso ter crédito habitação a 100% com um contrato a termo?
Sim, é possível, mas a aprovação não é garantida. Os bancos avaliam a estabilidade dos rendimentos, a taxa de esforço, os créditos existentes e a capacidade de pagamento.
A Garantia Pública para jovens vai continuar em 2027?
A continuidade da Garantia Pública em 2027 depende de formalização legal. Até ao momento, a legislação estabelece que os contratos de crédito abrangidos devem ser celebrados até 31 de dezembro de 2026.
